纽约自雇客买房难？也许你该了解 P&L Only

在纽约，很多开餐馆、超市、美甲店、装修队、车行、物流公司，或者做地产、贷款经纪的自雇业主，真实赚钱能力不差，但一到银行做贷款，常常被报税表“拖后腿”。 这篇就用纽约贷款公司视角，讲清楚什么是 P&L（企业损益表） Only 项目，以及你大概在哪些情况下，可以考虑约到法拉盛来面对面聊聊方案。

纽约自雇客的共同难题

在纽约，很多自雇客和小老板都有类似经历：

• 为了合法节税，报税表上的净收入做得很“瘦”，DTI （债务比）一算就超标；

• 收入有小费、有现金、有 1099，结构复杂，很难完全用 W‑2 和流水解释清楚。

结果就是：要么错过了适合的房子和利率窗口，要么在银行来回补文件、解释收入，耗时又心累。

什么是 P&L Only 贷款？

P&L Only 的核心，是用企业损益表（Profit & Loss），而不是报税表、工资单、银行流水，来评估你的收入和还款能力。 重点在于：

• 关注你的生意是否真实存在、持续经营；

• 看 P&L 是否合理反映出你的业务利润水平，而不是死盯报税净收入。

这类项目尤其适合在纽约靠生意、靠项目赚钱，但报税净收入偏低的群体。

谁在纽约特别适合考虑 P&L Only？

结合现在纽约华人圈常见的职业，下面这些人群可以重点关注 P&L Only 类项目：

• 法拉盛、布鲁克林、皇后区一带的餐馆、外卖店、超市、美甲、美容店老板；

• 做装修队、电工、水管工、车行、卡车与物流的小企业主；

• 以 1099 收入为主的地产经纪、贷款经纪、顾问、自由职业者；

• 有现金业务、收入有季节性，或者线上收款形式复杂的电商与内容从业者。

只要你有真实、持续经营的生意，有专业人士出具的 P&L，但报税表收入“看起来不够”，就可以把这类项目当成重点评估方向之一。

项目大致长什么样？

不同机构政策会变动，这里概括的是目前市场上常见的 P&L Only 结构区间，仅供理解思路，实际以具体审批为准。

• 文件要求相对精简

  • 通常不需要提供完整报税表、工资单、W‑2。

  • 一般需要：由 CPA / EA / CTEC 等专业人士出具并签字的 P&L（往往包含上一年度及年初至今）。

  • 需要证明生意真实存在的材料，如营业执照、州务卿查询记录、线上可查信息等。

• 基本条件与额度区间

  • 通常要求至少 2 年同一行业或同类业务的经营或就业历史。

  • 最低 FICO 多在 660 左右，更高分数有利于争取更好的利率与成数。

  • 贷款金额常见区间大致从 15 万起步，可上探至 200–300 万，具体要看项目和房产类型。

• 成数与用途示意（纽约常见场景）

  • 对于纽约常见的 70–150 万价位自住房或投资房，在 P&L 条件合理、有良好信用和负债结构的前提下，购买成数一般有机会做到约 70–80% LTV；

  • Rate & Term 再融资的 LTV 通常会略低一些；Cash‑out 再融资常见在约 70% LTV 左右，额度越高要求越严格。

• 资产与首付灵活度

  • 一些项目允许较高比例的赠与资金做首付，或对大额存入的“追溯”要求相对宽松；

  • 部分档位在一定金额内的贷款，对储备金（Reserves）要求也会比较友好。

具体数字在实际操作中会随市场和 lender 政策变化，需要按当下时点来评估。

和传统贷款 / Bank Statement 的差别

为了方便理解，可以把传统 full doc、Bank Statement 和 P&L Only 简单放在一起看：

项目类型	收入验证方式	文件复杂度	适合纽约人群举例	常见成数与额度示意（需个案评估）
传统 Full Doc	报税表、W‑2、工资单、流水等	最高	工薪族、报税收入较高的自雇客	自住房可做到较高 LTV，额度完全看报税收入
Bank Statement	6–24 个月个人或公司银行流水	中等	流水稳定、存入结构清晰的餐馆、店铺、小企业主	购买常见可至约 80–85% LTV 左右
P&L Only	专业人士出具并签字的企业 P&L 损益表	相对精简	报税净收入偏低、流水形式复杂的纽约自雇客和小老板	购买常见在约 70–80% LTV，Cash‑out 多在 70% 左右

这三类不是“谁好谁坏”，而是看哪一种更贴近你真实的收入结构和未来规划。

审批时会看哪些关键点？

在实际审批中，P&L Only 并不是“只看一张表”那么简单，而是整体看：

• P&L 是否由合格专业人士出具、签字，内容与行业、规模、利润率是否合理匹配；

• 生意是否能通过州记录、营业执照、线上信息等验证，是否有 2 年以上的连续经营记录；

• 借款人的信用记录、现有负债、住房历史等整体情况是否健康，数字逻辑是否自洽。

所以，P&L Only 不是“想写多少就写多少”，而是在合规框架内，让你的真实经营状况被更公正地看见。

为什么要找本地团队面对面聊？

纽约的税、房价、租金和持有成本都和其他州不一样，同样的收入结构，在纽约拿到的额度和压力感会完全不同。 加上自雇客每家的报税习惯、P&L 写法、家庭结构都不一样，很难用一篇文章或一张 flyer 一次性说清楚。

很多时候，真正有用的是：把你的报税、P&L、大致房价区间、名下房产和预期现金流，放在同一个白板上算一遍，再决定是用 P&L Only、Bank Statement 还是 DSCR，更接近你的真实承受能力。

欢迎预约法拉盛面谈

如果你：

• 在纽约做生意，或者拿 1099、现金收入为主；

• 正在考虑在纽约买首套、换房，或者配置一套投资房；

• 不确定自己更适合 P&L Only、Bank Statement 还是 DSCR；

欢迎直接预约面谈：

• Feng Capital 在法拉盛有实体办公室，可以提前约好时间，一对一把你的收入结构、房产计划和疑问梳理清楚；

• 也可以先通过电话或线上简单沟通，再约时间到办公室详细聊。

想看看在纽约，你现在的报税和 P&L 大概能支持怎样的预算和方案？可以添加联系方式预约法拉盛面谈，把你的大致收入结构和目标房价带上，我们一起把数字算清楚，再决定用不用 P&L Only 出手。